Вам нужно полноценное ТЭО для привлечения инвестиций, однако, инвестиции не возвращают, т.к. инвестор приобретает часть прав собственности в виде ценных бумаг, или доли в уставном фонде. Инвестора, как правило, интересует срок окупаемости вложенных им средств, и часть прибыли ("дивиденд"), на который он может рассчитывать на протяжении определенного времени.
Вы, очевидно, имеете в виду, т.н. инвестиционный кредит. В этом случае, вложенные инвестором средства, возвращают частями вместе с долей прибыли. Однако, с таким инвестором непросто прийти к соглашению, ввиду того, что вложив средства в Ваш проект, участия в управлении предприятием, он участия принимать не будет. В этом случае, оценивают сравнительные риски и выгоды между инвестиционным и классическим банковским кредитом.