Rozwiązanie planistyczne i ogólny plan zabudowy prywatnej działki (144 ary, stok)

Opracować roboczy plan zagospodarowania budynków mieszkalnych i stref funkcjonalnych na prywatnej działce o skomplikowanym ukształtowaniu terenu.

Wynikiem ma być praktyczny dokument planistyczny, który:

• może być wykorzystany do dalszego podziału katastralnego;

• umożliwia oddzielną sprzedaż budynków wraz z działkami;

• jednocześnie zapewnia funkcjonowanie zabudowy jako jednolitego zarządzanego kompleksu.

2. Dane wyjściowe

• Powierzchnia działki: 144 ary

• Ukształtowanie terenu: stok, dostępne zdjęcia topograficzne

• Sieci inżynieryjne: centralne brak, jest studnia

• Na działce rosną drzewa

• Lokalizacja: Obwód Iwano-Frankowski

3. Skład obiektów

Należy umieścić:

• 15 budynków mieszkalnych
  (2 typy gotowych projektów: ~44 m² i ~55 m²)

• Budynek administracyjny (orientacyjna powierzchnia znana, projektu brak)

• Oddzielną działkę pod studnię

• Orientacyjne miejsca dla autonomicznej kanalizacji (szamba / oczyszczalnie) dla każdej działki

• Strefy rekreacyjne (bez szczegółowego opracowania na tym etapie)

4. Kluczowe wymagania dotyczące rozwiązania planistycznego

4.1. Zdatność prawna

Rozwiązania planistyczne muszą odpowiadać podstawowym wymaganiom DBN B.2.2-12:2019 w zakresie:

• odległości przeciwpożarowych między budynkami;

• odstępów od granic nowo utworzonych działek.

Rozwiązania powinny umożliwiać dalszy podział katastralny bez zmiany planu głównego.

4.2. Praca z ukształtowaniem terenu

Umiejscowienie zabudowy powinno opierać się na świadomym wykorzystaniu stoku.

Planowanie terenu odbywa się według zasady tarasowej organizacji:

• plany zabudowy, granice działek, trasy piesze i wewnętrzne dojazdy są formowane z uwzględnieniem poziomów terenu;

• proste podziały geometryczne, które ignorują różnice wysokości, są niedopuszczalne.

Celem jest:

• minimalizacja prac ziemnych;

• zachowanie naturalnego ukształtowania terenu;

• zapewnienie panoramicznych widoków dla każdego budynku
  (zasada: żaden budynek nie zasłania widoku innemu).

4.3. Podział na indywidualne działki

Plan główny powinien przewidywać oddzielną działkę pod każdy budynek mieszkalny z możliwością ich dalszej oddzielnej sprzedaży wraz z budynkiem.

Każda działka powinna być:

• funkcjonalnie samowystarczalna;

• wygodna w użytkowaniu;

• przydatna do umiejscowienia elementów inżynieryjnych;

• logicznie wpisana w tarasową strukturę stoku.

4.4. Model użytkowania i zarządzania

Budynki mieszkalne planowane są do wykorzystania jako część jednolitego kompleksu z centralnym zarządzaniem przez firmę zarządzającą.

Rozwiązania planistyczne powinny:

• zachować poczucie całościowego środowiska, a nie rozdzielonych prywatnych działek;

• przewidywać wspólne tereny i elementy infrastruktury, które pozostają pod zarządem firmy zarządzającej;

• wspierać zależność indywidualnych działek od wspólnej logiki kompleksu.

4.5. Prywatność i logika ruchu

• Parking znajduje się poza główną działką.

• Wewnętrzna logika kompleksu — przede wszystkim piesza.

• Należy przewidzieć zrozumiałą i intuicyjną schematykę:

  • tras pieszych;

  • wewnętrznych dojazdów do obsługi;

  • połączeń między strefami mieszkalnymi a rekreacyjnymi.

4.6. Strefy inżynieryjne

Należy przewidzieć:

• orientacyjne miejsca lokalizacji szamb / oczyszczalni dla każdej działki;

• możliwość dojazdu sprzętu serwisowego.

Szczegółowe projektowanie inżynieryjne nie wchodzi w zakres tego zadania.

5. Zoning terenu

Przewidzieć:

• indywidualne działki pod każdy budynek;

• strefę budynku administracyjnego;

• strefy rekreacyjne (bez szczegółów):

  • basen;

  • strefa grilla;

  • strefa wypoczynku (retreat);

  • dom na drzewie;

  • strefy fotograficzne / punkty widokowe.

👉 Ostateczna lista i rozmieszczenie — w trakcie pracy i po uzgodnieniu.

6. Format wyniku

• Plan główny z osadzeniem na podstawie topograficznej

• Schemat zagospodarowania

• Podstawowe wskaźniki techniczno-ekonomiczne

• Model 3D (low-poly) z osadzeniem na ukształtowaniu terenu
  (SketchUp / Revit lub ekwiwalent)

• PDF do przeglądania

• DWG do dalszej edycji

7. Dodatkowe warunki

• Wyjazd na działkę — obowiązkowy
  (transfer i zakwaterowanie są organizowane)

• Umiejscowienie budynków uzgadniane bezpośrednio na miejscu z uwzględnieniem:

  • ukształtowania terenu;

  • widoków;

  • prywatności;

  • odległości między obiektami.

8. Wymagania wobec wykonawcy

• doświadczenie w pracy z działkami o stoku;

• doświadczenie w opracowywaniu planów głównych / rozwiązań planistycznych;

• portfolio z zrealizowanymi lub zbliżonymi do realizacji projektami.