Проект приватного будинку і діляки

Архітектуру і Ландшафт бажано розбивати на два різні проекти.
Бо все ж вам для виконання цих проектів потрібні будуть різні фахівці.

Юрій Зенкін 25 березня 2025

Дякую. Просто не маю досвіду. Подивився, що у деяких спеціалістів є проекти, в яких, як мені здалося, виконані дві складові. Тому і сам так написав.

Просто якщо ви хочете отримати два якісних продукти. А не один якісний, а другий - такий собі, як попало. То краще все ж розділяти.
Оскільки не кожен архітектор розуміється на ландшафті, як і не кожен ландшафтник на архітектурі.

В принципі, на початковому етапі вам буде достатньо архітектурної частини з якісним генпланом. І так треба починати з функціонального зонування ділянки. Поки ви дійдете до ландшафтних робіт, може багато чого змінитись.

Трішечки додам, загальної інформації, щоб Вам було легше орієнтуватися та розуміти про що йде мова, і для чого це потрібно.

Згідно чинної нормативної документації в Україні передбачено багатостадійне проектування, а саме:

- техніко-економічне обґрунтування (ТЕО); 

- техніко-економічний розрахунок (ТЕР); 

- ескізний проект (ЕП); 

- проект (П); 

- робочий проект (РП); 

- робоча документація (Р).

Кожна стадія має свій склад та виконує свою функцію, якщо коротко: від загального, к часному (або детальному).

У вашому випадку, при будівництві приватного будинку (а якщо правильно: об’єктів з незначними наслідками (СС1)), достатньо двостадійного проектування.

Це ескізний проект - ЕП та робочий проект РП (або Р).

В свою чергу, стадія ЕП складається з: Пояснювальної записки, Генерального плана та Архітектурних рішень, принципові інженерні схеми ще. 

Після продуктивних творчих пошуків, нарад, погоджень з Вами, узгодження нормативних вимог - це все діло, як правило підшивається в один том і цієї інформації більше ніж достатньо для отримання будівельного паспорту (не враховуючи вихідних документів з Вашої сторони звісно). Далі повідомляєте про початок будівництва і вперед, маєте повне право.

Судячи з Вашого завдання, мова йде саме про цей розділ (+ відео), відповідно і цінова пропозиція.

Але правильніше все ж: Робочий проект виконується вже безпосередньо для будівельників, на основі погодженого Вами ЕП. Сюди вже входить окремо: Генеральний план, Благоустрій, Архітектура, Конструктив, інженерія всі розділи, з усім вузлами, деталізацією, специфікаціями ітп. При Вашому бажанні та бюджеті, проект робиться з деталізацією "до кожного болта", "кожної цеглини".  Це все позитивно впливає, на контроль за будівельним процесом, контроль за бюджетом, якість кінцевого результату. Чи можна скоротити, зекономити? Звісно, але все має мати раціональне підґрунтя та співвідношення затрат та ризиків. Будівельний паспорт теж краще отримати після цього етапу, бо ідеї і бажання можуть з'являтися несподівано і погоджувати краще остаточний варіант, але.. не обов'язково.

Про Ваш фундамент: існуючий фундамент, у будь якому разі, до нової конструкції має примикати через деформаційний шов. Судячи по розмірах - це передбачався гараж на два автомобіля - тому краще так і залишити. Або окремостоячий, або примкнути до будівлі. (протипожежну відстань, у випадку з гаражем думаю там можно витримати, не має стати проблемою). Водоохоронна зона - так - будівлею трішки треба відступити вглиб (щоб по закону). Але панорамні вікна, тераса, експлуатована покрівля - гарний вид забезпечать - в гольф можна грати=)) Цікавих ідеї та рішень існує дуже багато.

Є кілька питань щодо ділянки. Так виглядає, що фундамент у вас стоїть прямо на межі ділянки зі сторони вулиці. Цей фундамент має якісь документи, чи він просто збудований, і нема на нього документів? 

Ще є момент, що у вас водойма поряд, і там може бути захисна зона від води. 

На топозйомці (перше зображення) не видно меж ділянки. Також добре бачити оточуючу забудову, щоб розуміти скільки треба відступати від сусідніх будинків. Тим більше видно що один з сусідів вже досить близько до вашої межі побудував.

Потрібно спочатку визначити планувальні обмеження, і вже з того далі дивитись як розвивати ділянку.

Юрій Зенкін 25 березня 2025

На фундамент немає документів. Фото сусіднього будинку зможу надіслати пізніше.

Там не стільки фото важливе, як відстань від межі. Врахуйте, що між вами та сусідом має бути відстань 8 метрів (у деяких випадках може бути більше або менше). Тобто якщо сусід за 2 метри від вашої межі, то вам треба відступити від вашої ж межі 6 м.

Якщо на фундамент нема документів, то і його буде складно там використати. Можливо під гараж, але щодо житлового будинку — сумніваюсь.

8 метрів відступу -  це для будівль III ступені вогнестійкості. 

Згідно ДБН Б.2.2-12:2019 

"Кордони нової садибної чи дачної забудови повинні мати інтервал 3 та більше метрів."

Також, можливо вийде якось протягнути забудову під цій пункт:

"При зведенні будинків у районах з існуючою забудовою мінімальний інтервал від суміжної земельної ділянки до прилеглої конструкції стіни будівлі, що виступає, дорівнює одному метру."

Але це потрібно йти спілкуватись в місцеву Архітектуру.